賃貸借契約において、原状回復義務のうち、法的には賃貸人が負担するものを賃借人が負担することとする特約(原状回復特約)が含まれている場合があります。

 

賃借人負担を増やす契約は有効か

 

原状回復特約の有効性は、限定的に解される傾向がありますので、以下ご紹介致します。

 

原状回復特約の有効性を判断した判例として「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(通常損耗補修特約)が明確に合意されていることが必要である」という考え方を示したものがあります(最判平成17年12月16日)。

 

 

このような判断の前提として、賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払いを内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものです。

 

その建物の賃貸借においては、通常損耗に係る投下資本の原価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われているとの理解があります。

 

 

また、通常、賃料には通常損耗に係る補修費分が含まれているとされる関係上、賃借人において賃料が近傍同種の住宅の賃料と比較して相当な金額であるか否かを判断するためにも、通常損耗に係る補修費分を含む賃料に加えて更に別途通常損耗に係る補修費を負担するのか、賃料には通常損耗に係る補修費分を含ませておらず、通常損耗に係る補修費としては当該特約によるもののみを負担するものであるのかなどについても賃借人が理解できるものであることが必要であるとの学説も存在する状況です。

 

 

有効性の判断は限定的

 

以上のように、原状回復特約の有効性は限定的に判断される傾向があります。

 

 

弁護士法人ALG&Associates 執行役員・弁護士

家永 勲氏

 

【プロフィール】
不動産、企業法務関連の法律業務、財産管理、相続をはじめとする介護事業、高齢者関連法務が得意分野。
介護業界、不動産業界でのトラブル対応とその予防策についてセミナーや執筆も多数。

 

 

 

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